¿Estás pensando en comprar tu primera casa o departamento, pero no cuentas con el ahorro suficiente para completar el pie? Existe una alternativa que puede facilitar considerablemente el acceso a una vivienda propia: el Fondo de Garantías Especiales (FOGAES), complementado con el Subsidio al Crédito Hipotecario.
Esta iniciativa del Estado de Chile busca apoyar a las familias y personas de sectores medios que desean adquirir su primera vivienda, facilitando el acceso al financiamiento hipotecario y reduciendo el costo mensual del dividendo.
Durante 2026, el programa fue ampliado, aumentando sus cupos y el valor máximo de las propiedades que pueden acceder al beneficio.
En este artículo, LSAEZ PROPIEDADES te explica cómo funciona FOGAES, cuáles son sus requisitos, qué beneficios ofrece y cómo puedes aprovecharlo para concretar tu proyecto inmobiliario.
1. ¿Qué es FOGAES y para qué sirve?
El Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) es un instrumento de apoyo estatal que permite facilitar el acceso a créditos hipotecarios mediante una garantía otorgada por el Estado a las instituciones financieras.
En palabras simples, el Estado respalda una parte del financiamiento solicitado por el comprador, disminuyendo el riesgo para el banco o institución financiera.
Esto permite que las personas que no cuentan con un pie elevado tengan mayores posibilidades de acceder a un crédito hipotecario.
Para la compra de viviendas nuevas, FOGAES funciona conjuntamente con el Subsidio al Crédito Hipotecario, que busca reducir la tasa de interés y, por consecuencia, el dividendo mensual.
El objetivo es facilitar el acceso a la primera vivienda, disminuir las barreras de financiamiento y permitir que más familias puedan convertirse en propietarias.
2. ¿Qué beneficios ofrece FOGAES durante 2026?
La ampliación del programa contempla importantes mejoras para los compradores:
- 80.000 cupos disponibles: ampliación desde los 50.000 cupos iniciales.
- Viviendas de hasta 6.000 UF: aumento del valor máximo de las propiedades elegibles.
- Financiamiento de hasta el 90%: posibilidad de acceder a un crédito hipotecario con un pie del 10%, sujeto a evaluación bancaria.
- Reducción de la tasa hipotecaria: el subsidio permite disminuir aproximadamente un punto porcentual la tasa de interés, según las condiciones del programa.
- Mayor plazo de acceso: vigencia hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar los cupos.
Estas modificaciones fueron establecidas mediante la ampliación legal del programa durante agosto de 2026.
3. ¿Cuánto puedes ahorrar en el dividendo hipotecario?
Uno de los principales atractivos del beneficio es la reducción del costo mensual del crédito hipotecario.
El MINVU presenta el siguiente ejemplo referencial:
Compra de una vivienda de 4.000 UF, con financiamiento a 30 años.
| Concepto | Monto aproximado |
|---|---|
| Dividendo sin beneficio | $644.000 |
| Dividendo con beneficio | $570.000 |
| Ahorro mensual | $74.000 |
| Ahorro anual | $888.000 |
La simulación considera una disminución aproximada de un punto porcentual en la tasa hipotecaria.
Esto significa que una familia podría disponer de una mayor holgura mensual en su presupuesto, reduciendo el costo financiero de adquirir su vivienda.
Importante: estos valores son referenciales y no constituyen una oferta bancaria. El dividendo definitivo dependerá de la tasa aprobada, plazo, monto financiado, seguros y condiciones particulares del crédito.
4. ¿Quiénes pueden acceder al beneficio FOGAES?
El programa está dirigido a personas naturales que desean comprar su primera vivienda y cumplen las condiciones establecidas.
Entre los principales requisitos se encuentran:
- Ser persona natural.
- Solicitar el crédito hipotecario para adquirir la primera vivienda.
- Destinar la propiedad a residencia del comprador.
- Que el valor de la vivienda no supere las 6.000 UF.
- No ser propietario de otra vivienda habitacional.
- No haber recibido anteriormente otro subsidio o beneficio estatal para financiar la vivienda.
- No mantener inscripción vigente en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
- No haber sido beneficiado anteriormente con la garantía FOGAES de apoyo a la vivienda.
- Cumplir con la evaluación crediticia de la institución financiera.
Adicionalmente, la promesa de compraventa debe ser posterior al 31 de diciembre de 2024.
Es importante revisar cada condición antes de comprometerse con la compra de una propiedad.
5. ¿Qué propiedades se pueden comprar con FOGAES?
Una de las características fundamentales del programa es que está destinado a la adquisición de viviendas nuevas.
El valor máximo permitido es de 6.000 UF.
Esto permite evaluar alternativas inmobiliarias como:
- Departamentos nuevos.
- Casas nuevas.
- Proyectos inmobiliarios en etapa de entrega.
- Proyectos inmobiliarios en construcción, siempre que cumplan las condiciones del programa y los plazos de escrituración.
Para quienes buscan comprar en la Región Metropolitana, esta ampliación abre oportunidades para evaluar proyectos en distintas comunas, considerando tanto el presupuesto disponible como la conectividad, equipamiento y proyección del sector.
Atención: FOGAES no está destinado a financiar viviendas usadas bajo este beneficio conjunto.
6. ¿En qué bancos e instituciones financieras puedes solicitar FOGAES?
El beneficio se solicita directamente en las instituciones financieras adheridas al programa.
Según la información publicada por el MINVU, puedes consultar por su disponibilidad en las siguientes entidades:
- 4 Life Crédito Hipotecario.
- AMH Penta Vida.
- Banco BCI.
- Banco BICE.
- Banco Consorcio.
- Banco de Chile.
- Banco Falabella.
- Banco Internacional.
- Banco Santander.
- Banco Security.
- BancoEstado.
- Coopeuch.
- Hipotecaria Evoluciona.
- Itaú Chile.
- MetLife Chile.
- Mutuos Hipotecarios Renta Nacional.
- MyV Hipotecarios.
- Scotiabank.
La aprobación del crédito dependerá de la evaluación financiera de cada institución y de la disponibilidad de cupos.
7. ¿Cómo solicitar el beneficio FOGAES paso a paso?
El procedimiento es relativamente sencillo y no requiere realizar una postulación independiente ante el MINVU.
Paso 1. Busca una vivienda nueva
Identifica una propiedad que no supere las 6.000 UF y que cumpla las condiciones del programa.
Paso 2. Evalúa tu capacidad financiera
Revisa tus ingresos, obligaciones financieras, nivel de endeudamiento y ahorro disponible para el pie.
Paso 3. Contacta a una institución financiera
Acércate a un banco o entidad adherida e informa que deseas solicitar el crédito hipotecario con FOGAES y el Subsidio al Crédito Hipotecario.
Paso 4. Presenta tus antecedentes
La institución financiera evaluará tu perfil crediticio y la operación inmobiliaria.
Paso 5. Obtén la aprobación del crédito
Si cumples las condiciones y existen cupos disponibles, se aplicarán los beneficios correspondientes a la operación.
Una vez aprobado el crédito, el beneficio se gestiona automáticamente. No necesitas realizar trámites adicionales ante el MINVU para recibir el subsidio a la tasa.
8. ¿Hasta cuándo estará vigente FOGAES?
La ampliación del programa establece su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028, o hasta que se utilicen los 80.000 cupos disponibles.
Por esta razón, es recomendable comenzar con anticipación la búsqueda de una propiedad y la evaluación del financiamiento.
No es conveniente esperar hasta el último momento para iniciar el proceso, ya que la aprobación hipotecaria, la documentación legal y la escrituración requieren tiempo.
9. ¿FOGAES se puede complementar con otros subsidios habitacionales?
Esta es una de las preguntas más importantes para quienes están evaluando comprar una vivienda.
El programa contempla la aplicación conjunta de FOGAES y el Subsidio al Crédito Hipotecario.
Además, la ampliación de 2026 contempla la posibilidad de complementar estos beneficios con el nuevo Subsidio Tramo 4.000, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones específicas de cada programa.
Es importante distinguir entre la garantía estatal y el subsidio a la tasa: cumplen funciones diferentes, pero se complementan para facilitar el financiamiento.
La compatibilidad con otros beneficios debe verificarse antes de iniciar la operación.
10. ¿Por qué es importante contar con asesoría inmobiliaria antes de comprar?
Comprar una propiedad no consiste solamente en encontrar un departamento o una casa dentro del presupuesto.
También es necesario evaluar si la propiedad cumple las condiciones para acceder al beneficio, si su precio corresponde a su valor comercial y si el financiamiento será sostenible a largo plazo.
En LSAEZ PROPIEDADES recomendamos considerar:
- Evaluación del presupuesto y capacidad de compra.
- Búsqueda de propiedades que cumplan los requisitos de FOGAES.
- Análisis de precios y valores de mercado.
- Evaluación comercial de la propiedad.
- Revisión de antecedentes técnicos y legales.
- Análisis de ubicación, conectividad y equipamiento.
- Acompañamiento durante el proceso de compraventa.
Una buena decisión inmobiliaria comienza mucho antes de firmar una promesa de compraventa.
11. LSAEZ PROPIEDADES: te ayudamos a encontrar tu próxima vivienda
En LSAEZ PROPIEDADES sabemos que acceder a una vivienda propia es uno de los proyectos más importantes para una persona o familia.
Por eso, queremos ayudarte a identificar oportunidades inmobiliarias y orientarte durante el proceso de compra.
Contamos con experiencia en gestión inmobiliaria, tasación de bienes raíces y asesoría en operaciones de compraventa.
Si estás pensando en comprar tu primera vivienda y quieres conocer las alternativas disponibles, podemos ayudarte a buscar propiedades de acuerdo con tu presupuesto y necesidades.
¿Quieres comprar una casa o departamento utilizando FOGAES?
Contáctanos y conversemos sobre tu proyecto inmobiliario.
LSAEZ PROPIEDADES
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Fuentes oficiales y consultas
- MINVU:
- Fondo de Garantías Especiales:
- Ventanilla Única Social:
Artículo informativo elaborado en noviembre de 2026. Los requisitos, condiciones, disponibilidad de cupos y montos están sujetos a la normativa vigente y a la evaluación de la institución financiera correspondiente.